Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde geliştirilen gayrimenkul sertifikası modeli, konut projelerine paylı katılım yoluyla yatırım yapma imkânı sunuyor. Bu sistemle yatırımcılar, bir konutun tamamını satın almak yerine belirli metrekarelerine ortak olabiliyor ve sürecin sonunda mülkiyet ya da gelir paylaşımı seçeneklerinden birini tercih edebiliyor. İsterse süre sonunu beklemeden sertifika alma ve satma yoluyla da getiri elde etmek mümkün. Bu yazıda, gayrimenkul sertifikası uygulamasının nasıl çalıştığını, hangi kurumlar tarafından geliştirildiğini, yatırımcıya sunduğu alternatifleri ve işlem süreçlerini detaylı şekilde ele alacağız.
Bu yazıda neler var?
Gayrimenkul Sertifikası Nedir?
Gayrimenkul sertifikası, bir konut projesinin metrekare cinsinden paylara bölünerek menkul kıymet haline getirilmiş hâli olup bu sertifikalar SPK onayıyla Borsa İstanbul’da işlem görüyor ve yatırımcıya, dilediği kadar pay alarak projeye ortak olma imkânı tanıyor.
Sertifikalar, elektronik ortamda Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde saklanır. Fiziki evrak gerekmez. Yatırımcılar bu sertifikaları zaman içinde biriktirerek belirli bir dairenin değerine ulaşabilir ve doğrudan mülkiyet hakkı kazanabilir. Bu yöntem, Asli Edim olarak adlandırılır. Yeterli paya ulaşamayan yatırımcılar ise proje sonunda satış gelirinden pay alabilir; bu da Tali Edim modelidir.
Kimler Faydalanabilir?
Bu model, yüksek peşinat ve kredi yükü altına girmeden konut sahibi olmak isteyenler için tasarlandı. Tek bir sertifika alarak (7,59 TL), sisteme dahil olabilir, istediğiniz kadar yatırım yapabilirsiniz. Herhangi bir alt veya üst limit bulunmaz.
Üstelik yalnızca İstanbul’da yaşayanlar değil, Türkiye’nin dört bir yanındaki yatırımcılar da aracı kurumlar üzerinden hesap açarak bu fırsattan faydalanabilir.
Sistem Nasıl İşliyor?
Gayrimenkul sertifikaları, Emlak Konut GYO ve TOKİ tarafından geliştirilen projelerde ihraç ediliyor. İlk uygulama, İstanbul Başakşehir’de yer alan Damla Kent Evleri projesiyle başladı. Projede toplam 5.325 konut ve 244 ticari ünite bulunuyor.
Sertifikalar 4–8 Ağustos 2025 tarihleri arasında 7,59 TL fiyatla halka arz ediliyor.
11 Ağustos’tan itibaren Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlıyor.
Sertifikalar, Halk Yatırım, Ziraat Yatırım, Vakıf Yatırım gibi yetkili aracı kurumlar aracılığıyla alınabiliyor.
Belirli bir sertifika adedi, belirli bir daireyi temsil ediyor. Dairelerin konumu, büyüklüğü ve cephesi gibi şerefiye farkları nedeniyle bu sayılar farklılık gösteriyor.
3 Yatırım Seçeneği Var:
Gayrimenkul Sertifikası sisteminde yatırımcıya üç farklı kazanç yolu sunuluyor:
Asli Edim (Ev Sahipliği): Belirli bir konutun değerine denk gelen sertifikayı biriktiren yatırımcı, doğrudan ev sahibi oluyor. Seçim hakkı projenin 6. ayından itibaren başlıyor.
Tali Edim (Gelir Paylaşımı): Sertifika adedi yeterli olmayan yatırımcı, proje sonunda konutların satışından elde edilen gelirden sertifikası oranında pay alıyor. Satılamayan konutlar TOKİ tarafından satın alınıyor.
Borsa Alım-Satım: Sertifikalar borsada işlem gördüğü için yatırımcılar, değer artışından kazanç sağlayabiliyor ve diledikleri zaman satış yaparak yatırımını nakde çevirebiliyor.
Proje Güvencesi ve Şeffaflık
- Sertifikalar MKK nezdinde dijital olarak saklanır, kaybolma riski yok.
- Projenin tamamlanması TOKİ ve Emlak Konut tarafından garanti edilir.
- Gecikme durumunda yatırımcılara kira tutarına denk cezai şart ödenir.
- Tüm gelişmeler Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) üzerinden yatırımcılara bildirilir.
Gayrimenkul Sertifikalarına İlişkin 6 Soru 6 Cevap
Küçük birikimlerle büyük hayallere ortak olmanın, enflasyona karşı birikimlerinizi korumanın ve faizsiz yatırım yapmanın yeni yolu olabilecek Gayrimenkul Sertifikalarına ilişkin sık sorulan sorular…
- Sertifika Almak İçin Ne Kadar Sermaye Gerekir?
Alt yatırım limiti 1 sertifika ile sınırlı. Bu da 7,59 TL gibi düşük bir başlangıçla sisteme giriş yapılabileceği anlamına geliyor. Üst sınır bulunmuyor.
- Ortak Mülkiyet Mümkün mü?
Evet. Birden fazla kişi, aynı konuta karşılık gelen sertifikaları birlikte toplayarak ortak mülkiyet sahibi olabilir. Tapuya bu kişilerin isimleri, hisseleri oranında yazılır.
- Sertifika Sayısı Süreçte Değişir mi?
Hayır. Her daireye karşılık gelen sertifika adedi baştan belirlenir ve proje süresi boyunca sabit kalır.
- İstanbul’da Yaşamayanlar Katılabilir mi?
İkamet şartı bulunmaz. Türkiye genelinden isteyen herkes, aracı kurumlar üzerinden yatırım yapabilir.
- Kredi Desteği Kullanılabilir mi?
Eğer belirli bir kısmı sertifikayla biriktirildiyse, kalan kısım için bireysel kredi ya da tamamlayıcı finansman seçenekleri kullanılabilir.
- Önümüzdeki Dönemde Ne Bekleniyor?
Damla Kent projesi, bu modelin ilk örneği olarak devreye alındı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın açıklamalarına göre modelin; farklı illerde, çeşitli projelerle yaygınlaştırılması planlanıyor. Bu da hem yatırımcılar hem de konut arzı bakımından yeni bir enstrümanın kalıcı olarak gündeme girmesi anlamına geliyor.
- Dünyada Örneği Var mı?
Dünyada gayrimenkul sertifikasına benzer uygulamalar farklı araçlarla hayata geçirilmiş durumda. Dubai’de gayrimenkul tokenizasyonu giderek yaygınlaşıyor; mülkler blokzincir tabanlı küçük parçalara bölünerek yatırımcılara sunuluyor, ayrıca REIT’ler aracılığıyla halka açık gayrimenkul yatırımları yapılabiliyor. ABD’de de RealT, Lofty gibi platformlar benzer şekilde mülkiyet payı sunan dijital gayrimenkul ürünleri geliştiriyor. Almanya’da ise proje bazlı tahvil ihracı yoluyla gayrimenkul finansmanı sağlanıyor. Ancak Türkiye’de Emlak Konut tarafından uygulanacak olan model, hem borsada alınıp satılabilen hem de birikimle daireye dönüşebilen sertifikalarla, bu global örneklerden farklılaşıyor; kamu destekli, piyasalaştırılmış ve daire bazında yapılandırılmış bu sistem, gayrimenkule erişimi menkul kıymetleştirerek Türkiye’ye özel bir örnek temsil ediyor.
Piyasa Görüşü: Daha Fazla Şeffaflık Gerekli
Bu ürün, konut piyasasına erişimi olmayan ancak birikim yapmak isteyen bireyler için yeni bir kapı aralıyor. Özellikle yatırımcıların mevduattan çıkıp sermaye piyasalarına yöneldiği bu dönemde, gayrimenkul sertifikasının geniş tabanlı talep yaratması, hem konut sektörüne hem de Borsa İstanbul’un yatırımcı çeşitliliğine katkı sunabilir. Ancak birçok piyasa yorumcusuna göre burada ilginin sürdürülebilirliği artık sadece fiyata değil, sunulan platformun şeffaflığına da bağlı. Sertifikanın adil fiyatlaması için yatırımcıya gerçek zamanlı işlem hacmi, daireye özel sertifika adedi ve inşaat ilerleme raporu, dairenin pay değişimi gibi verilerin dijital kanalda anlık ve bütünleşik biçimde sunulabilir olması gerekiyor. Buna göre gayrimenkul sertifikasının dijital satış kanalında uçtan uca şeffaflık sunması, bu yatırım modelini kalıcı ve güvenilir bir varlık sınıfına dönüştürebilir.
Sonuç: Bu Sadece Bir Başlangıç
Gayrimenkul sertifikası modeli, menkul kıymetler ile taşınmaz yatırımı arasında bir köprü kuruyor. Sistemin esnekliği, şeffaflığı ve çok seçenekli yapısı, özellikle yatırımını kademeli olarak artırmak isteyen kullanıcılar için dikkat çekici bir alternatif sunuyor. Yeni nesil gayrimenkul yatırımı modelleriyle ilgileniyorsanız, bu sistemi yakından incelemek iyi bir başlangıç olabilir.
